Wanneer je een parkeerplaats koopt in een Vereniging van Eigenaren, vertelt de prijs die in de notariële akte staat slechts een deel van het verhaal. Kwartaalbijdragen, fonds voor werkzaamheden, elektrische aansluiting: deze posten, die vaak over het hoofd worden gezien bij de ondertekening, veranderen de werkelijke rendabiliteit van een parkeerplaats in een VvE over meerdere jaren.
Fonds voor werkzaamheden in de VvE: de verborgen kosten van een parkeerplaats
We denken zelden aan het fonds voor werkzaamheden wanneer we een eenvoudige parkeerplaats kopen. Het mechanisme is echter hetzelfde als voor een appartement. Sinds 1 januari 2025 zijn alle VvE’s onderworpen aan een verplichte bijdrage, die doorgaans op ten minste 5% van de begroting is vastgesteld.
Deze bijdrage geldt voor elke eigenaar, inclusief degene die slechts een parkeerplaats bezit. De bedragen die zijn betaald blijven definitief toebehoren aan de vereniging van eigenaren en zijn verbonden aan de parkeerplaats. Bij verkoop kan de koper dus verplicht zijn de verkoper te compenseren voor het reeds betaalde aandeel, bovenop de verkoopprijs.
Concreet, als je een parkeerplaats koopt in een oude VvE met een aanzienlijke begroting, kan de jaarlijkse bijdrage aan het fonds voor werkzaamheden enkele honderden euro’s bedragen. Over tien jaar slinkt dit bedrag de huurinkomsten. Voor je ondertekent, vraag je de beheerder om het exacte bedrag van deze bijdrage en het saldo van het fonds voor werkzaamheden, en voeg je deze gegevens toe aan de totale berekening om de prijs van een parkeerplaats in de VvE over de tijd te schatten.
Aanrader : Alles wat je moet weten over de AirTrek 2 parapente harnas: voordelen en tips
VvE-kosten voor een parkeerplaats: wat het reglement voorschrijft
De lopende kosten van een parkeerplaats zijn rechtstreeks afhankelijk van het reglement van de VvE en de tantièmes die aan de parkeerplaats zijn toegewezen. Twee posten komen systematisch terug: het onderhoud van de gemeenschappelijke delen (verlichting, schoonmaak, poort of hek) en de honoraria van de beheerder.
De kosten van de beheerder worden per lot berekend, niet per vierkante meter. Een eigenaar die een appartement en een parkeerplaats bezit, betaalt dus twee keer: een aandeel voor de woning, een ander voor de parkeerplaats. De meningen hierover verschillen, maar sommige eigenaren ontdekken tijdens de eerste algemene vergadering dat de kosten van de parkeerplaats een aanzienlijk bedrag vertegenwoordigen.
Te controleren punten in het reglement van de VvE
- De verdeling van de tantièmes tussen de parkeerplaats en de andere lots, die het aandeel van de algemene kosten dat door de parkeerplaats wordt gedragen, bepaalt
- De privaat of gemeenschappelijk karakter van de locatie, aangezien een parkeerplaats in gemeenschappelijk gebruik niet dezelfde rechten biedt als een volledig privé lot (verkoop, verhuur)
- De clausules die het gebruik van de parkeerplaats beperken (verbod op het opslaan van voorwerpen, beperkingen op bepaalde soorten voertuigen)
Het aanvragen van het verslag van de laatste drie algemene vergaderingen maakt het mogelijk om eventuele goedgekeurde werkzaamheden of geschillen met betrekking tot het parkeren op te sporen. Ook worden eventuele uitzonderlijke bijdragen die de rekening kunnen verhogen, gedetecteerd.
Oplaadpunt en parkeren in de VvE: de waarde premie in 2024
Sinds twee jaar groeit het prijsverschil tussen parkeerplaatsen die een oplaadpunt voor elektrische voertuigen kunnen huisvesten en zogenaamde “blote” locaties. In het centrum van Parijs wordt een overdekte parkeerplaats in een VvE doorgaans verhuurd voor tussen de 120 en 180 euro per maand, afhankelijk van de arrondissementen. De vooraf uitgeruste of gemakkelijk aan te sluiten plaatsen verhogen de tarieven.
Sinds 2023 kan Enedis een deel van de elektrische aansluiting van parkeerplaatsen in VvE’s op zich nemen als onderdeel van de collectieve infrastructuur. De resterende kosten voor de VvE zijn afhankelijk van de configuratie van het gebouw en het aantal aan te sluiten plaatsen. De beheerders beginnen hier geleidelijk mee, maar het onderwerp leidt vaak tot verdeeldheid in de algemene vergadering, vooral over de verdeling van de kosten tussen gemotoriseerde en niet-gemotoriseerde eigenaren.
Recht op aansluiting en stemmen in de algemene vergadering
Elke eigenaar of huurder met een privaat emplacement kan het “recht op aansluiting” inroepen om op eigen kosten een oplaadpunt te laten installeren. De algemene vergadering kan hier niet tegen zijn tenzij er een ernstige en legitieme reden is. In de praktijk moet de beheerder op de hoogte worden gesteld, en de installatie moet voldoen aan de geldende elektrische normen.
Investeren in een parkeerplaats met het vooruitzicht op deze elektrische dimensie verandert de rendabiliteitsberekening. Een “klaar voor opladen” parkeerplaats in een centraal gelegen wijk heeft bij verkoop een hogere waarde dan een ondergrondse plaats zonder ventilatie en zonder mogelijkheid tot aansluiting.
Verkoop of verhuur van een parkeerplaats: juridische kaders in de VvE
Een privaat parkeerlot kan vrij worden verkocht of verhuurd, zonder goedkeuring van de algemene vergadering. De notaris is betrokken bij de verkoop zoals bij elk onroerend goed, met de bijbehorende kosten (overdrachtsbelasting, honoraria). Bij parkeerplaatsen met een lage waarde, kunnen de notariskosten een onevenredig deel van de aankoopprijs vertegenwoordigen.
Voor verhuur zijn er twee opties:
- Verhuur aan een eigenaar van het gebouw, doorgaans eenvoudig en zonder bijzondere formaliteiten behalve een schriftelijk contract
- Verhuur aan een persoon buiten de VvE, wat kan worden gereguleerd of verboden door het reglement van de VvE (clausule te controleren voordat je ondertekent)
- Verhuur via een gespecialiseerd platform, dat het beheer vergemakkelijkt maar commissies met zich meebrengt die de netto-opbrengst verlagen
In alle gevallen zijn de huurinkomsten belastbaar en moeten ze worden aangegeven. Het micro-fondsregime is van toepassing als de totale onroerend goedinkomsten van de eigenaar onder de wettelijke drempel blijven.
De prijs van een parkeerplaats in de VvE is niet alleen het bedrag dat in de compromis staat. Fonds voor werkzaamheden, kosten van de beheerder per lot, potentieel voor elektrische aansluiting en notariskosten vormen een geheel dat je moet kwantificeren voordat je een beslissing neemt. Een goed gelegen plaats met een mogelijke aansluiting is vandaag de dag veel meer waard dan een gelijkwaardige locatie zonder deze optie.