Wenn man einen Parkplatz in einer Eigentümergemeinschaft kauft, erzählt der im notariellen Vertrag angegebene Preis nur einen Teil der Geschichte. Quartalsgebühren, Instandhaltungsfonds, elektrische Anschlüsse: Diese Posten, die oft bei der Unterzeichnung vernachlässigt werden, verändern die tatsächliche Rentabilität eines Parkplatzes in der Eigentümergemeinschaft über mehrere Jahre.
Instandhaltungsfonds in der Eigentümergemeinschaft: Die versteckten Kosten eines Parkplatzes
Selten denkt man an den Instandhaltungsfonds, wenn man einen einfachen Parkplatz kauft. Der Mechanismus ist jedoch derselbe wie bei einer Wohnung. Seit dem 1. Januar 2025 unterliegen alle Eigentümergemeinschaften einem obligatorischen Beitrag, der in der Regel auf mindestens 5 % des Haushaltsplans festgelegt ist.
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Dieser Beitrag gilt für jeden Eigentümer, einschließlich desjenigen, der nur einen Parkplatz besitzt. Die gezahlten Beträge bleiben dauerhaft dem Verband der Eigentümer vorbehalten und sind an das Los gebunden. Im Falle eines Verkaufs muss der Käufer daher möglicherweise den Verkäufer für den bereits gezahlten Anteil entschädigen, zusätzlich zum Verkaufspreis.
Konkreter gesagt, wenn man einen Parkplatz in einer alten Eigentümergemeinschaft mit einem erheblichen Haushaltsplan kauft, kann der jährliche Beitrag zum Instandhaltungsfonds mehrere Hundert Euro betragen. Über zehn Jahre hinweg schmälern diese Beträge die Mietrendite. Vor der Unterzeichnung sollte man den Verwalter nach dem genauen Betrag dieses Beitrags und dem Stand des Instandhaltungsfonds fragen und diese Daten in die Gesamtrechnung einbeziehen, um den Preis eines Parkplatzes in der Eigentümergemeinschaft über die Dauer zu schätzen.
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Eigentümergemeinschaftskosten für einen Parkplatz: Was die Regelung vorsieht
Die laufenden Kosten eines Parkplatzes hängen direkt von der Eigentümergemeinschaftsordnung und den den Losen zugewiesenen Anteilen ab. Zwei Posten sind systematisch vorhanden: die Instandhaltung der Gemeinschaftsbereiche (Beleuchtung, Reinigung, Tor oder Schranke) und die Honorare des Verwalters.
Die Kosten des Verwalters werden nach Los berechnet, nicht nach Quadratmeter. Ein Eigentümer, der eine Wohnung und einen Parkplatz besitzt, zahlt also zweimal: einen Anteil für die Wohnung und einen anderen für den Parkplatz. Die Rückmeldungen variieren in diesem Punkt, aber einige Eigentümer entdecken in der ersten Eigentümerversammlung, dass die Kosten für den Parkplatz einen nicht unerheblichen Posten darstellen.
Zu überprüfende Punkte in der Eigentümergemeinschaftsordnung
- Die Verteilung der Anteile zwischen dem Parkplatz und den anderen Losen, die den Anteil der allgemeinen Kosten bestimmt, die vom Parkplatz getragen werden
- Der Charakter des Standorts, ob privat oder gemeinschaftlich, da ein Parkplatz in einem gemeinschaftlichen Bereich zur privaten Nutzung nicht die gleichen Rechte wie ein vollständig privates Los gewährt (Wiederverkauf, Vermietung)
- Die Klauseln, die die Nutzung des Parkplatzes einschränken (Verbot, Gegenstände zu lagern, Einschränkungen für bestimmte Fahrzeugtypen)
Die Anfrage nach dem Protokoll der letzten drei Eigentümerversammlungen ermöglicht es, eventuell beschlossene Arbeiten oder Streitigkeiten im Zusammenhang mit dem Parken zu erkennen. Dort werden auch etwaige außerordentliche Beiträge entdeckt, die die Rechnung erhöhen könnten.
Ladestation und Parkplatz in der Eigentümergemeinschaft: Der Wertzuwachs im Jahr 2024
Seit zwei Jahren klafft eine Preislücke zwischen Parkplätzen, die eine Ladestation für Elektrofahrzeuge aufnehmen können, und sogenannten “leeren” Stellplätzen. In Paris wird ein überdachter Parkplatz in einer Eigentümergemeinschaft üblicherweise zwischen 120 und 180 Euro pro Monat je nach Arrondissement vermietet. Die vorgerüsteten oder leicht anschließbaren Stellplätze treiben die Preise nach oben.
Seit 2023 kann Enedis einen Teil der elektrischen Anschlusskosten für Parkplätze in Eigentümergemeinschaften im Rahmen der kollektiven Infrastruktur übernehmen. Die verbleibenden Kosten für die Eigentümergemeinschaft hängen von der Konfiguration des Gebäudes und der Anzahl der anzuschließenden Plätze ab. Die Verwalter setzen sich allmählich damit auseinander, aber das Thema spaltet oft die Eigentümerversammlung, insbesondere hinsichtlich der Verteilung der Ausgaben zwischen motorisierten und nicht motorisierten Eigentümern.
Recht auf Anschluss und Abstimmung in der Eigentümerversammlung
Jeder Eigentümer oder Mieter mit einem privaten Stellplatz kann das “Recht auf Anschluss” geltend machen, um auf eigene Kosten eine Ladestation installieren zu lassen. Die Eigentümerversammlung kann sich dem nicht widersetzen, es sei denn, es gibt einen ernsthaften und legitimen Grund. In der Praxis muss der Verwalter benachrichtigt werden, und die Installation muss den geltenden elektrischen Normen entsprechen.
In einen Parkplatz zu investieren, während man diese elektrische Dimension antizipiert, verändert die Rentabilitätsberechnung. Ein “ladebereiter” Parkplatz in einem zentralen Viertel lässt sich beim Wiederverkauf besser bewerten als ein Platz in einem schlecht belüfteten Untergeschoss ohne Anschlussmöglichkeit.
Verkauf oder Vermietung eines Parkplatzes: Juristischer Rahmen in der Eigentümergemeinschaft
Ein privates Parkplatzlos kann frei verkauft oder vermietet werden, ohne Zustimmung der Eigentümerversammlung. Der Notar ist sowohl beim Verkauf als auch bei jeder Immobilie tätig, mit den damit verbundenen Kosten (Übertragungsgebühren, Honorare). Bei Plätzen mit geringem Wert können die Notarkosten einen unverhältnismäßigen Teil des Kaufpreises ausmachen.
Für die Vermietung gibt es zwei Optionen:
- Vermietung an einen Eigentümer des Gebäudes, in der Regel einfach und ohne besondere Formalitäten über einen schriftlichen Vertrag
- Vermietung an eine Person außerhalb der Eigentümergemeinschaft, die durch die Eigentümergemeinschaftsordnung geregelt oder verboten sein kann (Klausel vor der Unterzeichnung überprüfen)
- Vermietung über eine spezialisierte Plattform, die die Verwaltung erleichtert, aber Provisionen mit sich bringt, die die Nettorendite verringern
In jedem Fall sind die Mieteinnahmen steuerpflichtig und müssen deklariert werden. Das Mikrofon-Finanzregime gilt, wenn die gesamten Mieteinnahmen des Eigentümers unter der gesetzlichen Obergrenze bleiben.
Der Preis eines Parkplatzes in der Eigentümergemeinschaft beschränkt sich nicht auf den im Vorvertrag angegebenen Betrag. Instandhaltungsfonds, Verwaltergebühren pro Los, Potenzial für elektrische Anschlüsse und Notarkosten bilden ein Gesamtpaket, das man vor jeder Entscheidung quantifizieren sollte. Ein gut gelegener Platz mit Anschlussmöglichkeit ist heute deutlich mehr wert als ein vergleichbarer Platz ohne diese Option.